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物件図面や重要事項説明書を見ていると、「建築確認番号」「検査済証番号」という記載があります。

あまり重視しない方もいると思いますが、これらは物件の安全性・融資可否・将来の収益性に直結する非常に重要な情報です。

収益物件の場合、建築確認証・検査済証の有無や状態は、「融資」「用途変更」「売却」などにも大きな影響を与えるため、机上調査の段階から押さえておきましょう。

特に雑居ビルなどの事業系物件では詳細に知らなければならない知識です。

このコンテンツでは、

・建築確認証・検査済証とは何か

・建築確認証なしの物件

・検査済証なしの物件

・用途変更の詳細

・建築確認証・検査済証に関する投資判断

を解説していきます。

建築確認証

「建築しようとする建物が建築基準法に適合していることを、建築確認申請によって役所（または指定検査機関）が認可した証明書」です。

建物を建築する前に、設計図書をもとに確認申請を行い、許可が下りた際に発行されます。

言い換えれば、「設計段階では法令違反がないと認められた」という証明です。

建築確認証がなければ、そもそも違法建築です。

検査済証

一方で、検査済証とは、「建物が実際に完成した後、設計通り・法令通りにきちんと施工されたか」を確認する完了検査を経て、発行される証明書です。

「建築確認証」と「検査済証」両方そろってはじめて、完全な「合法建物」とみなされることになります。

昭和末期～平成初期築までは「検査済証なし」が珍しくない

特に1980年代末～1990年代初頭までの物件では、

・建築確認は取得していたが

・完成後の検査（完了検査）を受けていない

つまり検査済証が存在しないというケースがかなり多く見られます。

・当時は検査が任意に近く、受けなくても実害が少なかった。

・住宅ローン融資に検査済証が必須ではなかった。

・完成直前に設計変更や違反が生じたため、検査を受けなかった。

などの理由が考えられます。

「昭和末期～平成初期くらいまでの物件は検査済証なしも普通にある」と思っておくとよいでしょう。

ただし、それによるリスクをきちんと理解しておくことが重要です。

検査済証なしの2パターン

「検査済証なし」の物件は、

・建築確認通りに建てたが完了確認を受けていない

・建築確認と異なる物件を建てた

の2つのパターンがあり、特に問題となるのは後者です。

古い物件にはダイナミックに全然違う物件を建てていることもあります。

例えば、「建築確認では2Fが1LDK×1部屋なのに、実際は1K×2」「建築確認では車庫なのに実際には賃貸倉庫になっている」などです。

「建築確認では車庫なのに実際は違う用途」という物件はたまに見ます。「車庫転」物件です。

車庫は容積率計算に算入されないのが車庫転物件を作る動機です。建築申請は「駐車場です」と申請して容積率計算の範囲で許可をもらって、実際には（容積率算入が必要な）居室や倉庫に転用したものを作ってしまうやつです。

最初から容積率オーバーだと建築確認が通らず違法物件になってしまうので、建築確認だけは嘘で通して、実際には違う物件を作ってしまうという「なんちゃって合法物件」ですね。

建築確認証なしの物件

本来、建築物を建てるときには必ず建築確認を取得しなければなりませんが、世の中には「建築確認証が存在しない物件」も一定数存在します。

基本的には、建築確認証なしの物件は投資対象外にするとよいでしょう。

建築確認がそもそも不要だった時代の建物

建築基準法が全国に適用されたのは昭和25年（1950年）です。それ以前に建てられた建物には、建築確認そのものが存在しません。また、昭和40年代前半までは、都市計画区域外では建築確認申請が不要な地域も多く、古い地方物件や農村部の物件などでは、そもそも建築確認を取らずに建てた建物が残っているケースもあるそうです。

 無確認建築（いわゆる無許可建築）

本来は建築確認を取らなければならないのに、無許可で建築されてしまった建物も存在します。

昭和40年代～平成初期にかけて、「建てちゃえばどうにかなる」という雰囲気が一部にあり、特に農地転用や開発規制が甘かったエリアでは、確認申請なしで建ててしまった例もあります。

→ こういった建物は違法建築となり、安くても投資対象外とするのが無難でしょう。

書類が紛失・破棄されているケース

昭和50～60年代以降は、きちんと建築確認を取っていた物件がほとんどですが、年月が経つ中で建築確認済証自体が紛失されてしまったケースも多いです。

この場合、役所（建築課）に保存されている副本を調べることができるケースもありますが、保存年限（概ね30年）を超えると廃棄されている自治体もあるため、注意が必要です。

→ 違法建築との区別が付かず、投資判断が難しいです。

検査済証なし物件のリスク

検査済証なし物件のリスクを解説します。

用途変更ができない（特に雑居ビル・店舗ビル）

検査済証がない物件でほぼ必発のデメリットは、「用途変更のハードルが極端に高くなる」ことです。

たとえば──

・事務所テナント → 飲食店テナントに変更したい

・飲食店テナント → 物販店舗に変更したい

このように「建物の使い方を大きく変える」場合、建築基準法上の用途変更手続きが必要になります（物件全体で200平米以上の用途変更の場合）。

このとき、建築確認時に適合していたことを証明するために、「検査済証の添付」が求められます。

もし検査済証がない場合、

・現状建物の図面一式を作り直す（確認申請レベルの詳細図）

・建物全体の検査（現場立会・調査）

・適合しない箇所の是正工事（耐火仕様、避難経路、防火区画など）

が求められます。

追加コスト数百万～数千万円規模です。

私も検査済証なしの事務所ビルの用途変更のために図面一式・建物検査をしようと思ったことがありますが、1,000万円近く掛かると言われて断念したことがあります。しかも、費用を掛けたからと言って用途変更できるとは限りません（正しく建てられているとは限らない）。

用途変更できなければ、違法営業状態になるリスクや、テナントを逃すリスクがあります。

特に注意すべき物件は、

・古い雑居ビル

・テナントの入れ替えが頻繁な商業ビル

・医療系・飲食系などで用途変更が想定されるビル

です。

こういった物件は、検査済証の有無が致命的に重要になります。

用途変更が必要なテナント入居者は検査済証の必要性を理解しているので、検査済証がない物件はテナントに選ばれません。

「用途変更」は奥が深いので、後でまた詳細に解説しますね。