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相続税は、資産が多ければ多いほど重くのしかかってきます。

特に、資産の多くを「現金や上場株式」といった換金性の高い金融資産で保有していると、評価額はほぼそのまま課税対象になり、相続時に税額が高くトラブルになることもあります。

一方で、同じ価値の資産でも、不動産に組み替えるだけで相続税評価額を下げることができます。

資産を代々で保有し継続するものと考えている資産家は、資産の多くを不動産で持っています。不動産は、単に節税になるだけでなく、納税資金の確保や「争族」の回避にも役立つ、相続対策における多機能なツールです。

本記事では、不動産を活用した相続対策について、基本的な仕組みから実践事例、注意点までを体系的に解説していきます。

このコンテンツをきっかけに、祖父母→両親、両親→自分、自分→子供への資産継承について考え、不動産活用により相続対策を行うことを考えてみてください。

ここでは、主に自宅ではなく収益用不動産について述べます。

投資の一つとして不動産投資を行い、それが相続税対策にもなるという文脈でお読みください。

相続税の基本的な仕組み

相続税対策を考える前に、「そもそも相続税がどんなものなのか」をざっくり把握しておきましょう。

（2025/6/22現在）

1. 誰が、何に対して払うのか？

相続税は、亡くなった方（被相続人）から受け取った財産のうち、一定の非課税枠（後述の「基礎控除額」）を超えた部分に対して、相続人が払う税金です。

財産の種類には、現金、預貯金、上場株、生命保険、土地・建物など、幅広いものが含まれます。

2. 基礎控除額：「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数」

例えば、相続人が配偶者と子ども2人の合計3名であれば、

「3,000万円 + （600万円 × 3名） = 4,800万円」となり、4,800万円までの財産には相続税がかからないという仕組みです。

3. 相続税率と速算表

相続税は、累進税率となっており、財産が大きいほど税率が上がります（10％～55％）。例えば、取得した財産が1億円なら税率30％、2億円なら40％となり、単純に財産が増えれば増えるほど税負担も増えます。

1,000万円以下：10％

1,000万円超から3,000万円以下：15％（控除額50万円）

3,000万円超から5,000万円以下：20％（控除額200万円）

5,000万円超から1億円以下：30％（控除700万円）

1億円超から2億円以下：40％（控除額1,700万円）

2億円超から3億円以下：45％（控除額2,700万円）

3億円超から6億円以下：50％（控除額4,200万円）

6億円超：55％（控除額7,200万円）

4. 配偶者の税額軽減

配偶者が取得した財産については、1億6,000万円 または「法定相続分」のいずれか大きい方まで相続税がかからないという特例があります。

5. 現金だけで相続することのリスク

現金や上場株など、換金性が高い資産だけで相続した場合、評価額がそのまま相続税の対象となります。

一方、不動産の場合、評価額が実勢価格より低く算出されるため、同じ価値の財産でも相続税額を減らせる余地があります。

相続対策の全体像と不動産の役割

相続対策というと、単なる「節税テクニック」を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし、相続対策の本質は、「次の世代へ、できるだけ『もめず、困らず』財産を引き渡すための準備」にあります。

その意味で、相続対策は次の3本柱から成り立っています。

相続税対策（節税）

給与・事業所得が高く、現預金や上場株式などの換金性の高い資産が多い方の場合、相続税率も相応に高くなる可能性があります。

こうした現預金や有価証券を、不動産など「相続税評価額が圧縮されやすい資産」に組み替えることで、同じ財産でも相続税の額を大幅に減らせる余地があります。

納税資金対策

相続税の申告・納税は、相続発生から10か月以内と期限が決まっています。

その際、現金が十分でないと、不動産や事業用資産などを売却せざるをえず、意図しないタイミングや安値で手放すリスクがあります。

不動産からの賃料収入、生命保険、他の換金性の高い資産などを組み合わせ、十分な「キャッシュポジション」を確保しておくことが、円滑な相続のカギとなります。

争族対策

日本の相続で大きな問題となるのが、相続人同士の「争族」（遺産分割をめぐる紛争）です。

例えば、「実家だけが大きな財産で、その他の現金が少ない」という状況では、相続人同士で揉めたり、最悪の場合、実家を手放さざるをえないことも起こりえます。

不動産の種類・組み方次第で、予め分割しやすい財産を用意したり、遺言・信託などの手段と組み合わせたりして、「円満相続」に向けた対策が可能となります。

なぜ「不動産」が相続対策の柱となるのか

不動産が相続対策で重宝される理由は、単なる「節税」にとどまりません。

評価額が現金よりも低くなる

現金1,000万円は相続税評価も1,000万円です。

一方、現金1,000万円で取得した不動産の評価額は、実勢価格が1,000万円でも、立地や種類次第で6〜7割、さらには5割以下となることもあります。実勢価格＞相続税評価額となるのが相続税対策に不動産を用いるキモです。

賃貸物件ならさらなる減額も可能

「貸家建付地」「貸家評価」により、評価額が一層低下します。

安定収入源となる

相続後も家族の生活を支え、キャッシュフローの確保につながります。

分割しやすい物件（区分マンション・戸建）や複数棟の所有なら、相続人で物件を分け合うこともできます。

相続税評価の仕組みを理解する

相続税の基本がわかれば、次は「その財産が相続税でどう評価されるのか」が重要となります。

相続税でポイントとなるのが、「財産の種類による評価額の違い」です。

現金・預貯金・上場株式

原則、額面通りの評価です。

現金・預貯金：そのままの金額が評価額となります。

上場株式：相続発生日（またはその前後の取引価格）で評価され、ほぼ100%が相続財産となります。

→現金や上場株など、「換金性が高い財産」は相続税対策の面では不利となりやすいです。

土地の評価

「相続税路線価」で評価されます。

路線価とは市街地で国税庁が公表している評価額（1㎡あたりの単価）で、通常、実勢価格の7～8割程度となります。

「○○市 路線価」で検索すると、接道ごとの路線価が載っている路線価図を見ることができます。

路線価がないエリアでは、固定資産税評価額×一定の倍率で算出されます（倍率方式）。

例：

現金で1億円の価値がある土地→相続税上の評価では7,000万～8,000万円程度となることが多い。

建物の評価

「固定資産税評価額」と同じ金額で評価されます。

木造・RC造などの建物の種類や、経過年数で評価額が決まります。

税務的耐用年数（木造：22年、S造：34年、RC造：47年）に近いが一致せず、耐用年数を超えても評価が0円にはなりません。

一般的には、建築コストや取得価格より大幅に低い評価となります。

新築の場合は取得価格の50〜70％以下となることが多く、年数が経てばさらに低下します。

賃貸物件でさらなる評価減

「貸宅地」「貸家建付地」「貸家」で、相続税評価額の減額ができます。

これらの評価減は、1棟アパート・マンションはもちろん、戸建や区分マンションでも適用できます。住居用・事業用も問いません。

貸宅地：

人に貸している土地。借地権設定している底地の部分。

貸宅地の場合は、自用地としての評価から借地権割合を引いた額で評価されます。

貸宅地評価＝路線価×敷地面積（㎡）×（1－借地権割合）

借地権割合は路線価図で金額の横のアルファベットで表示されており、土地によって変わります。60%くらいが多いですね。

しかし、基本的には人に土地を貸す（底地化）はオススメしません。

貸家建付地：

土地の上に自分で建物を建て、他人へ賃貸していると、評価額が減額されます。

一般的なアパート・マンション経営ではこれが適用されやすいです。

貸家建付地評価＝路線価×敷地面積（㎡）×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は路線価図を参照。借家権割合は全国一律で30%です。賃貸割合は、全部を貸しているなら100%で構いませんが、新規募集をせずに空室を放置していると割合100%は認められません。

概ね、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%として、相続税評価額は18%くらい減額されるとイメージしておきましょう。

貸家評価：

建物を第三者へ賃貸していると、建物の評価額も減額できます。

貸家の評価額：固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は全国一律30%なので、賃貸割合が100%とすると、評価額を30%減らすことができます。

現金 vs 賃貸不動産の比較

現金1億円をそのまま相続したときと比べ、賃貸アパート・マンションや区分マンションを取得して相続した際の評価額は大幅に低下します。

例えば、現金1億円をそのまま相続したAさんと、現金1億円で1棟アパート（表面利回り8％）を取得したBさんの場合。

Aさん：

現金1億円→相続税評価額1億円

Bさん：

1棟アパート（表面利回り8%）

土地 路線価6,000万円→相続税評価額4,920万円

建物 実勢3,000万円→固定資産税評価額2,000万円→相続税評価額1,400万円

相続税評価額合計 6,320万円

現実的な事例を考えてみました。

この場合は相続税評価額を36.8%減らせています。1棟アパートでもマンションでも、戸建でも区分マンションでも、ほとんどの場合は不動産にすることで相続税評価額を減らすことができます。区分マンションでは半額程度になることも多いです。

小規模宅地等の特例

相続対策で不動産を検討する際、ぜひ覚えておきたいのが「小規模宅地等の特例」です。

単なる評価減だけでなく、さらに50％以上の減額ができる強力な制度です。

相続税の申告の際、次の条件を満たせば、対象となる宅地の評価額を大幅に減額できます。

種類：

① 居住用宅地（亡くなった方・親族の自宅）

② 事業用宅地（亡くなった方・親族が事業用に使っていた店舗・事務所など）

③ 貸付事業用宅地（アパート・マンション、区分マンションなど）

減額割合：

① 居住用：330㎡まで80％減額

② 事業用：400㎡まで80％減額

③ 貸付事業用：200㎡まで50％減額

「賃貸用の不動産」であれば、200㎡（約60坪）まで、評価額の50％が減額されます（相続開始前3年以内に貸付を始めた土地は対象外）。

200㎡というのは1つの物件だけでなくてもよく、相続税申告で、任意の土地を複数選ぶことができます。1棟物件だけでなく区分マンションでもOKです（持ち分で計算）。

例えば、A区分マンションで5㎡、B区分マンションで5㎡、B戸建で60㎡、Cアパート145㎡のうち130㎡を適用し、合計200㎡を適用…など。

土地の価格が高い好立地のところを選んで申告すれば大丈夫です。

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