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医師や看護師、薬剤師などの医療従事者を狙った「新築区分ワンルームマンション投資」の営業が、いまだに後を絶ちません。

「節税になりますよ」

「保険代わりになりますよ」

「年金のような不労所得になりますよ」

このような耳障りの良いセールストークに、忙しい医療従事者がつい契約してしまうケースが少なくありません。

実際、私の知っている医師でも「営業に勧められるがままに契約してしまった」「ローン返済で毎月赤字」「売却しようとしても大幅な損失確定」「…（←本人は気付いてないけど大損している）」という人が複数います。

結論から言えば、新築区分ワンルームマンション投資は、医療従事者にとって最悪の選択肢の一つです。

購入した瞬間から資産価値は目減りし、下手をすればキャッシュフローはマイナス。

しかも、あなたの個人バランスシート（B/S）は債務超過状態になり、将来の融資にも大きな悪影響を与えかねません。

本記事では、医療従事者が狙われやすい理由と、新築区分ワンルームマンションの構造的な問題点、よくある営業トークに対する反論、そして「もし不動産をやるなら選ぶべき代替手段」まで、実際の新築区分ワンルームマンションの事例を交えて、分かりやすく解説していきます。

“カモ”にされないために――

投資先としての不動産を冷静に見極める力を、ここで身につけましょう。

医療従事者がターゲットにされる理由

不動産会社が新築ワンルーム投資の勧誘先として真っ先に狙うのが、医師や看護師、薬剤師などの医療従事者です。なぜ私たちが「営業しやすい相手」としてターゲットにされるのでしょうか。

1. 高収入・高与信でローン審査が通りやすい

医師などの医療従事者は一般的に安定した収入があり、勤務先も信用力が高いと見なされます。金融機関のローン審査がスムーズに通りやすいため、販売会社としては「契約さえ取れれば確実に物件を売れる」層として狙いやすいのです。

2. 忙しくて情報収集の時間がない

日々の業務に追われ、自分で投資の勉強をする時間が取りづらい方も多いでしょう。

営業担当者の話を聞いて「なんとなくよさそう」と感じてしまい、そのまま契約してしまうケースも少なくありません。

3. 「節税」「保険」「年金」というワードが刺さりやすい

医師などの医療従事者は、税金の負担感を強く感じやすい職業です。高額な社会保険料や所得税を目にするたび、「何か節税できないか」と考えるのは自然なこと。そこに「節税できますよ」「保険代わりになりますよ」「年金になりますよ」と営業トークが飛び込んでくると、つい耳を傾けてしまいます。

4. 断ることに慣れていない人も多い

医療従事者は患者や周囲の人と円滑に関係を築くことを重視する傾向があり、相手をはっきり断ることに慣れていない場合もあります。営業マンの熱心なトークに押されて、断れずに契約してしまう人も見受けられます。

5. 数百万円・数千万円の損をさせても自殺されない

私はこれも大きいと思っています。

新築区分ワンルームマンションの営業の中には本気でこれが投資としてよいと思っているド素人も紛れていますが、悪意を持って売っている人も多いでしょう。自分のノルマやインセンティブのために割高な新築ワンルーム区分を売りつけたくても、それが原因で自殺はされたくないと思うのが普通です。

はっきり言って、医者を騙して数百万円・数千万円の損をさせても自殺はされません。これが低収入のサラリーマンだと、自殺されるかもしれません。同じ損をさせるなら、リカバリー可能で自殺されない、恨まれない人からお金を取った方が罪悪感が少ないはずです。

営業の格好の獲物とされないためには、「なぜ自分が狙われているのか」を理解することが第一歩です。

新築区分ワンルームマンション投資の仕組み

医療従事者に営業される不動産投資の多くは、「新築区分ワンルームマンション」と呼ばれるタイプです。これは、都心のマンションを1部屋単位（区分所有）で購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得るというものです。

シンプルで堅実な投資に見えますが、その裏にはさまざまな罠が潜んでいます。

1. フルローン前提の投資

ほとんどの営業は「頭金ゼロでOK」「ローンで家賃収入が返済をカバーできます」といった形で案内されます。実際には物件価格の全額を借り入れて購入するフルローンが前提で、物件価格は2,500万円〜4,000万円程度が多く見られます。

これは、あなたの個人名義に数千万円の借金を背負うということです。

2. 表面利回りはたったの3〜4%

営業資料では「都心部で空室リスクが低く安定収入が得られる」と強調されますが、表面利回りは3〜4%程度が一般的です。これは、年間家賃収入÷購入価格で計算される単純な数字であり、実際の手取りとは大きく異なります。

ここから以下の費用が引かれます。

・管理費・修繕積立金

・賃貸管理手数料（家賃の5%程度）

・ローン金利

・固定資産税・都市計画税

・空室期間の減収

・原状回復費用

・設備修理や入居者対応など突発的支出

・火災保険

毎月のキャッシュフローは削られ、マイナスになることも少なくありません。

3. 実は「建物価格の中に営業経費がたっぷり」

新築マンションには、売主や販売会社の利益、広告費、人件費などが含まれています。物件価格に対するこれらの「上乗せ分」は約2割とも言われます。

中には、同僚の医師を紹介して買ってくれれば100万円の紹介料を払うという業者もあるくらいです。不動産や株で失敗して闇堕ちすると、こういうことを始めるかもしれませんね。こわい。

「上乗せ分」が約2割ということは、あなたが買った瞬間にその物件は「中古」となり、市場価格で2割程度下落するのが普通です。

こうした構造を知れば、新築区分ワンルーム投資は「手軽な資産運用」どころか、「手数料ビジネスの商品」であることが見えてきます。

業者の謳い文句

新築区分ワンルームマンション投資をすすめるような不動産会社の営業トークは、概ね「節税になりますよ」「生命保険の代わりになりますよ」「年金代わりになりますよ」の3つです。

「儲かりますよ」とは言いません。

儲からないからです。

次の項目を読んで、この営業トークに騙されないようにしましょう。

新築区分ワンルームマンション購入をやめるべき理由

新築区分ワンルーム投資をおすすめできない理由は、数え切れないほどあります。むしろやる理由を挙げられません。ここでは、特に医療従事者にとって致命的となりうる代表的なデメリットを取り上げ、ひとつずつ解説していきます。

表面利回りが低すぎて手残りが出ない

表面利回り3〜4%の新築ワンルームでは、以下のようなコストを差し引くと実質利回りは1〜2%以下になります。

・ローン金利（1〜2%程度）

・管理費・修繕積立金（月1〜2万円）：当初は低くても築年数を経るごとに値上がり確定。

・賃貸管理会社への手数料（家賃の5%前後）

・固定資産税・都市計画税（年5〜10万円程度）

・空室・原状回復・突発修繕費用

・火災保険

手残りはほぼゼロ、むしろマイナスになることも少なくありません。

これでは、投資ではなく「持ち出しの多い趣味」にすぎません。

新築区分ワンルームマンション投資以外の不動産投資では、利回りが高くキャッシュフロー・利益を出せる物件があります。

売却時に大幅に値下がりする

新築ワンルームの最大の問題は、買った瞬間に“中古”となり、市場価格が2〜3割下がることです。

たとえば3,000万円で購入した物件が、すぐに2,200万円前後の査定になるケースも普通です。ローン残債＞売却価格となり、売却するときに自己資金を差し入れないと完済できないという事態に陥ることもあります。

これはつまり、出口戦略がない投資だということです。

不動産が高い今でも、東京23区内の安い地域では、1K23㎡くらいの区分マンションは600万円台で売られていますし、2008～2012年くらいの安い時期には、築30年を超えるワンルームマンションは600～700万円台、表面利回り12%以上でごろごろ売られていました。

新築区分ワンルームマンションを買うと、ローンを返し終わる35年後にはこれくらいまで下がる可能性があります。これではトータルでも利益を残せないですよね。

新築区分ワンルームマンション投資以外の不動産投資では、売却時の値下がりが少なく、また場合によりキャピタルゲインを出せる物件もあります。

個人のB/S（貸借対照表）を毀損する

新築区分ワンルームマンションを買ってしまうと、買った瞬間に個人のB/S（貸借対照表）を毀損します。

分かりやすい例を作ります。

2,000万円の新築区分ワンルームマンションをフルローンで買ったとしましょう。諸経費は考えません。

個人の貸借対照表は、資産：2,000万円（マンション1部屋）・負債：2,000万円（ローン）となり、釣り合っているように見えます。

しかし、銀行から見ると区分ワンルームマンションの評価はかなり低いので、

資産（マンション評価額）＜＜負債（2,000万円まるまる）となってしまいます。銀行が区分マンションの評価額をどう見るかは銀行によりますが、新たに借りる銀行ではかなり厳しめに評価されるはずです（例えば1,000万円以下）。

自宅も含めると、個人のB/Sが債務超過になっている方も多いのではないでしょうか。

こうなると、まともな不動産投資を始めようと銀行に融資の相談に行っても、なかなか貸してくれません。「このワンルーム区分マンションを売ってきれいにしてください」と言われてしまいます。

また、新築区分ワンルームマンションを買って持っているということ自体、経営能力が低いと見られて融資で不利になります。

新築区分ワンルームマンション投資以外の不動産投資では、買った瞬間に銀行から見た評価額が資産超過になるような物件（評価額＞＞ローン）もあります。

こういう物件で収益も回れば、物件拡大を加速することができます。

節税できる＝儲からないということ

営業トークでよくある「節税になりますよ」という言葉には注意が必要です。

確かに投資初期は諸経費が多くで所得を圧縮でき、減価償却費により目先の節税効果を得られる場合がありますが、基本的に節税になるのは赤字を出しているだけです。

しかも、

・節税できるのは減価償却期間中のみ

・売却時には税負担が戻ってくる（課税の先送り）

・赤字が続くと金融機関の評価も下がる

などの理由から、「節税」は投資の目的ではなく、損失の言い換えに過ぎません。

より悪徳な業者では、「1部屋でも賃貸マンションを持てば色々と経費にできますよ」と唆してきます。

もちろん、実際にその物件のために掛かったお金（管理費・修繕積立金・固都税など）は経費になります。不動産関連の書籍やセミナー代、物件視察時の交通費やコインパーキング代も経費にできるかもしれません。

しかし、1部屋所有程度では交際費としての飲食代には無理があります。旅行を物件視察ということにして一部を経費に？関係ない書籍を経費に？家を一部事務所として按分して経費に？日常の買い物を一部経費に？

それ、脱税ですよ。

新築区分ワンルームマンション投資以外の不動産では、利益をたくさん出して所得が増やすことができるので、むしろ納税額は増えるはずです。

節税というのは損することの裏返し。

わざと損をして節税するくらいなら、寄付でもした方がましですね。

ちなみに、不動産会社は「減価償却は実際にはお金が出て行かないが所得だけ減るから節税になる」と言います。

これは半分正しいのですが、半分は間違っています。①本質的には税金の先送りであること、②減価償却と長期譲渡所得の税率差を利用すると節税になることの2点を理解する必要があります。

物件売却時、譲渡益に対して税金が掛かります。

譲渡益というのは、売却価格 - 取得価格であり、取得価格は購入価格から減価償却費を引いたものです。

譲渡益 = 売却価格 - 購入価格 - 減価償却費

つまり、毎年の確定申告で返ってきた減価償却費分の税金は、売却時に支払うことになります。本質的には先送りですね。

法人の場合は単なる先送りですが、個人で物件を5年＋α所有すると、節税になることがあります。ただし、これによる節税の効果は小さく、特に新築区分ワンルームマンションでは微々たるものです。

減価償却と長期譲渡所得の税率差を利用した節税について話すと長くなってしまうので、詳しくは、以下のコンテンツをご参照ください。

【不動産全般】不動産投資で実現できる正しい（個人）所得税・住民税の節税

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37376/

不動産投資における正しい節税は以下の項目です（個人の場合）。

・減価償却と長期譲渡所得の税率差を利用した節税

・65万円の青色申告特別控除

・青色専従者給与

・相続税対策を兼ねての節税

生命保険の代わり→生命保険に入ればよい

「ローンに団体信用生命保険がついているので、もしものときにはローンがチャラになり、ご家族に資産が残ります」という営業トーク。

これは確かに事実です。

新築区分ワンルームマンションを売る不動産会社のマンガでは、必ず主人公が若くして亡くなっており、「ワンルームを買ってくれて団信に入っていたから助かった…泣」という奥さんが出てきます。

新築区分ワンルームマンションを買ったら、早く亡くなるのがほぼ唯一の利益確定手段だと揶揄されているくらいです。

でもこれは、普通の掛け捨ての生命保険でよいですよね。

掛け捨ての生命保険なら安く済むのに、わざわざ新築区分ワンルームマンションを買って生命保険の代わりにする必要はありません。

しかも、家族に残るのが古いワンルーム区分のみ…というのでは心許ないです。

ローンは帳消しになっても、売却しても買った時期よりは大幅に安くなっていることでしょう。

年金代わり→もっとよい年金代わりはたくさんある

「将来の年金代わりに、家賃が自動で入る仕組みを今のうちに作っておきませんか？」というのは営業の常套句です。

確かに35年後にローンを完済したら、さすがにキャッシュフローはプラスになって年金代わりのようになるでしょう。

しかし、ローン完済の時期にはマンションも築35年です。

東京23区でも、築35年のワンルームは6～7万円くらいでしょうか。

35年間、キャッシュフローが出ない、またはマイナスの物件を頑張って維持した結果がこれだけというのは、投資効率が悪すぎます。

新築区分ワンルームマンション投資以外の不動産投資では、年金代わりというような次元ではなく、老後は月数十万円～数百万円以上の収入を確保できます。

これは、医師などの医療従事者が戦略的に不動産投資をやれば、再現性を持って達成可能な水準だと考えています。

サブリースだと最悪

新築区分ワンルームの営業では、「家賃保証付き（サブリース）」という言葉で安心感を与えようとするケースがあります。しかし、サブリース（マスターリース）は、オーナー側にとって極めて不利な契約であることが多いです。

サブリースとは？

サブリースとは、不動産会社が物件を一括で借り上げ、一定の賃料をオーナーに支払う仕組みです。

一見すると「空室でも家賃がもらえる」ように思えますが、実態は以下のような問題があります。

主なリスクと問題点

・家賃保証は永続的ではない

　→ 契約時の保証額が、2年後・5年後に減額されるケースも多数ある。

　→ 「将来は下がります」と小さく記載されているだけの契約もある。

・家賃の8〜15%が管理手数料として差し引かれる

　→ 実質利回りがさらに下がる。

・契約を解除するには違約金や空室リスクを負うことも

　→ 賃貸管理のみの契約や自主管理への移行が難しく、出口をふさがれる。

・高く売れない

　→ 儲からないサブリース契約は不人気で買い叩かれやすい。サブリース解除を買付の条件にされることがあるが、中途での解約は容易ではない。

・入居者と直接の契約関係がない

　→ 物件がどう使われているか不透明で、劣化が早まる可能性もある。

…などです。

サブリース契約は闇が深いので、また別のコンテンツを作って詳しく解説しますね。

サブリースは「手間いらず」の代わりに、「自由に家賃を決める権利」「収益の最大化の余地」を不動産会社に渡す契約です。

中でも新築区分ワンルーム＋サブリースは、最も収益性が低く、最も出口の選択肢が狭い投資です。

新築区分ワンルームマンションで儲かっている人がいる

「新築区分ワンルームマンションで儲かっている」という人がいます。

これは、以下の2パータンだと思います。

1. 儲かっていないことに気付いていない

新築区分ワンルームマンションを何戸も買うような人は、1戸目から利益が出ない、またはもっとよい投資がたくさんあるということに気付いていません。

酷い場合には、確定申告を買った不動産会社のお抱えの税理士にお願いしている…という場合もあるそうです。「節税になりましたね(*´ω｀*)」と言われて儲かったような気にさせられているそうです。

初めて儲かっていなかったことに気が付くのは、売却しようと思って、売却額＜残債になったとき。

それでも「節税になった」と思って気が付かない人もいるかもしれません。基本的に新築区分ワンルームマンションを買う人は不勉強だからです。

2. 儲かったが他の不動産投資をやればもっと儲かった

都内中央5区のように地価が上がり続けている立地の新築区分ワンルームマンションを買った場合、市況の好転によりキャピタルゲインが出ることもありました。この場合、確かに新築区分ワンルームマンション投資で儲かったと言えます。

しかし、不動産価格が値上がりしている時期なら、もっとよい投資があったはずです。新築区分ワンルームマンションだけでなく、幅広い不動産投資に目を向けていれば、もっと大きな利益を出せたでしょう。

リアルセミナーでは私の実際の事例を供覧しましたが、不動産投資では、自分で収益改善策を行うことにより、1億円程度の物件を数年育てることで一撃1億円の利益というような案件が存在します。幅広い分野を勉強し、粘り強く物件を探し調査することにより、大きな利益を狙えます。

せっかく不動産をやるなら、きちんと儲かる物件に投資するように努力してほしいと思っています。

本当に不動産をやるなら？

ここまで、新築区分ワンルーム投資の危険性について述べてきましたが、不動産は正しく選べば極めて強力な資産形成手段になります。

例えば、

土地値がしっかりある中古一棟アパート・マンション

・建物価格は年々減価しますが、土地の価格は残るため、資産価値が大きく目減りしにくい。

・区分所有と異なり、管理・修繕の主導権が自分にある。

・修繕や空室対策、リフォーム等にオーナーの工夫が反映されやすく、収益改善が可能。

→ キャッシュフロー改善の余地があり、戦略的に“攻める”投資ができる。

築古戸建や中古再生物件を活用した高利回り投資

・初期投資が少なく、利回り10%以上も狙えることもある。

・自分でリフォームを考えるなど、工夫次第で収益性を高めやすい。

・築年数に応じた価格で購入しやすく、土地値に近ければ出口も期待できる。

→ 小さく始めて経験を積み、投資家としての地力を高めるのにもよい。

中古区分マンション投資

同じ区分マンションでも、中古は投資を検討できます。

新築は新築プレミアムが乗っていますが、中古では販売会社の利益が剥がれ、経年とともに価格が下がっていきます。築20～30年までは価格の下落がはやいですが、築30年を超えると価格の下落がゆっくりになる印象があります。

この辺りの年数を狙って、比較的高利回りの物件を、現金買いで買い進めるのは悪くないでしょう。

価格の歪みを利用したアービトラージ戦略

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37549/

などです。

収益不動産の選定には、利回りと将来価値のバランスを意識した選定が必要です。

「利回りが高いけど資産価値がゼロに近づく物件」

「利回りは低いが将来売却で価値が残る物件」

→ この2つはトレードオフ。どちらに寄せすぎても失敗します。

詳細は、こちらのコンテンツをご参照ください。

【不動産購入】将来への減価と利回りはトレードオフの関係である

https://lounge.dmm.com/detail/8268/content/37374/

新築区分ワンルームマンションの例

コミュニティの会員の方から、実際の新築区分ワンルームマンションの図面や資料を見せていただきました。

ここで供覧し、新築区分ワンルームマンションを買ってしまった場合の収益を考えてみましょう。

以下の文字数は少ないですが、あまり広く公開できないので、会員限定記事にします。

物件を特定できるような詳細な情報は隠しています。